騰沖市建安城鄉投資開發債權資產（騰沖建安城鄉投資規劃有限公司）

本文目錄一覽：

• 1、監管來了！地產信托融資命門勒緊
• 2、騰沖奧宸地產即將進入 重整，曾曝違規銷售被查封別墅
• 3、光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣

監管來了！地產信托融資命門勒緊

信托通道業務正一步步被堵死。

5月8日，銀保監會出臺《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》（以下簡稱“辦法”），對外公開征求意見，意見反饋截止時間為2020年6月8日。

其中明確，全部集合資金信托投資于同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信托公司凈資產30%；全部集合資金信托投資于非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信托合計實收信托的50%?！@些條款被認為最為嚴苛。

據中誠信托戰略研究部統計，截至2019年年底，68家信托公司凈資產規模合計6316.27億元，凈資產均值為93.5億元。這意味著，一家百億凈資產信托公司同一融資人非標債權投放規模不能超過30億元。目前單只地產信托計劃規模在20億元以上地產項目十分常見。

“這要求信托公司分散合作方，會使單一地產融資方從信托公司獲得的融資額度減少，加大信托公司展業難度?！庇靡嫘磐匈Y深研究員帥國讓對中國房地產報記者表示。

同時，“當前信托公司投資非標占比大多超過50%，50%上限將加大非標收縮壓力，尤其是存量較大的基建和房地產信托，首當其沖?！蹦承磐泄靖吖芨嬖V中國房地產報記者。

擺在房企面前的另一個問題是，2020年面臨到期的房地產信托產品能否順利兌付。

限制“非標” 嚴管“通道”

根據資產來源不同，當前信托分為資金信托和財產信托。截至2019年12月，資金信托和管理財產信托余額分別為17.9萬億元和3.7萬億元。

所謂資金信托，指委托人將自己合法擁有的資金，委托信托公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。按照委托人數目的不同，資金信托分為單獨資金信托和集合資金信托。信托公司接受單個委托人委托的即為單獨資金信托，接受兩個或兩個以上委托人委托的，則為集合資金信托。

銀保監會有關部門負責人表示，近年來，由于內外部環境變化，資金信托出現為其他金融機構監管套利提供便利、盡職管理不當引發賠付壓力、違規多層嵌套、與同類資管業務監管規則不一等問題。

為補齊制度短板，銀保監會對照資管新規要求，研究起草了辦法，以推動資金信托回歸“賣者盡責、買者自負”的私募資管產品本源，發展有直接融資特點的資金信托，促進投資者權益保護，促進資管市場監管標準統一和有序競爭。

辦法對信托業務多方面做了具體規范,其中對投資非標的限制最為突出。信托新規要求集合資金信托投資債券和非標比例不超過總規模的50%,投資單一項目比例不超過信托凈資產30%。當前信托中8成左右資產投資于貸款和非標,這意味著新規出臺后非標面臨較大收縮壓力。

哪些屬于非標債權資產類型？辦法規定，除在經國務院同意設立的交易市場交易的標準化債權類資產之外的其他債權類資產，均為非標債權。此外，明確資金信托不得投資商業銀行信貸資產，不得投向限制性行業。房地產行業正屬于限制性行業之一。

長江證券分析師趙偉分析稱，當前大部分信托公司凈資產規模低于100億元，對單一客戶非標不高于凈資產30%要求，可能限制非標融資擴張能力；對一些依賴單個大客戶的信托公司影響較大，迫使其補充資本金或者調整當前業務結構?？紤]信托以投資非標為主，僅貸款占比達40.7%，如果加上資管計劃等其他非標類投資，非標占比很可能明顯超過50%，使得非標收縮壓力進一步加大。

從投向行業來看，非標資金信托中，房地產和基建等領域占重要比例。截至2019年年末，資金信托余額17.94萬億元，其中房地產和基建分別達2.8萬億元和2.3萬億元，非標融資收縮過程潛在收縮壓力不容忽視。

地產信托融資勒緊

在此之前，單只地產信托計劃規模普遍在5億元以上，規模在20億元以上的地產項目也十分常見。

今年5月6日，泛?？毓晒煞萦邢薰景l布公告稱，因控股子公司北京泛海東風置業有限公司向北京信托申請不超過25億元融資、期限不超過18個月，實際融資金額20億元，泛?？毓蓴M為該筆融資提供連帶責任保證擔保。

閩系房企福晟集團、正榮地產、泰禾集團等在規模追逐之路上，信托融資都起著重要的作用。2018年年底，這3家房企分別與信托公司簽署戰略合作協議，合作規?？傆嬤_400億元。泰禾近兩年來亦多次陷入信托兌付糾紛中。

這種融資便利正在改變。一位地產人士稱，對單一客戶非標不高于凈資產30%的要求，強行打破了房企和信托公司“一對一”深度合作關系，使得房企被迫與更多信托公司合作。且融資額度大大減低。

其實，自2019年下半年監管就開始對信托公司房地產信托規模和通道業務規模進行雙壓降，監管部門要求信托公司嚴格控制房地產信托業務，規模不得超過2019年6月30日額度；2020年監管要求是“房地產信托額度務必不能超過2019年底”。這其中，房地產供應鏈融資業務、購房尾款融資業務、真實應收賬款融資業務、房地產融資租賃、房地產投資信托（REITS）等地產類多元化創新業務，以及地產類通道業務、“明股實債”類地產業務、真實地產股權投資業務，都被計入了房地產業務額度。

近年來各地銀保監局對信托公司開出的罰單，亦多圍繞在違規為銀行規避監管提供通道服務、違規接受保險資金投資事務管理類及單一信托、違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款等事由。

政策接連打擊下，以通道業務為代表的信托業務持續收縮，房地產、基建等信托融資明顯收縮。加上2018年結構性去杠桿影響，基建信托融資在2018年大幅收縮，地產信托融資規模也明顯下降，2019年下半年開始負增長。

用益信托統計數據顯示，今年一季度成立的房地產信托規模1167.61億元，同比下降42%，環比下降31.8%?！爱斎贿@其中一個重要原因是受疫情沖擊，一些房企工期暫停，加上員工不能出差，需要實地盡調的一些項目沒法進行，所以一季度房地產信托募資規模下滑?！蹦承磐泄靖吖鼙硎?。

4月房地產類信托募集資金482.72億元，環比仍下滑9.52%，房地產類信托規模占比25.8%，環比增加0.44個百分點。相較于高峰時期，2020年房地產類信托產品月度新增規模比重已大幅下滑。

同時，信托兌付壓力正在到來。數據顯示，近3年，資金信托到期規模約接近5萬億元。

“非標收縮壓力下，信托非標資產有望通過債務置換、資產證券化、REITs等實現標準化，信托可利用自身在房地產、基建等項目方面的積累和優勢積極參與、盤活存量資產?！鼻笆鲂磐懈吖鼙硎?。

騰沖奧宸地產即將進入 重整，曾曝違規銷售被查封別墅

本月初，騰沖市人民法院受理了對騰沖奧宸 房地產 開發有限公司 重整的申請，截止5月27日，法院已收集了利害關系人或代理人的報名信息或相關證明材料，擬定于6月2日上午9時舉行重整聽證會。

騰沖奧宸地產，隸屬奧宸地產集團，是集團的三級子公司。奧宸地產集團總部設在深圳，曾起步于云南昆明，多年來一直是云南昆明的知名品牌房企。不過，近年來因債務危機讓這個從“單一房地產開發商”向“城市運營商”轉變的奧宸地產集團深陷泥潭。僅在昆明，就有多個住宅項目停工、爛尾或 重組。

2019年4月，昆明市中級人民法院受理了騰沖奧宸地產上級公司——云南奧宸房地產開發有限公司 重整一案，據公開文件信息，本案共受理9014家債權人申報的債權，涉及債權人人數近萬人，申報債權總額達112.13億元!

奧宸地產曾在騰沖開發有名為“奧宸納帕溪山”的房地產項目。該項目位于騰沖西山壩片區，主打獨棟、雙拼 別墅 類產品，并涵蓋商業、會所、酒店等業態。

今年1月份，《中國房地產報》報道了騰沖奧宸地產公開售賣被查封房屋的事件，有受訪者稱：“購買之前，納帕溪山項目就已經被法院查封，奧宸地產隱瞞了這一情況?！?/p>

這些購房者，一部分是當地的棚改戶，獲得經濟補償后他們購買了納帕溪山的房子。有的是外地打工族，收入除了日常的開支，還要支付房租和房貸。一些早期的購房戶，2012年就已交付房款，至今也沒能入住。還有一部分人仍在繼續交著房貸。無論是一期別墅，還是二期普通住宅，至今都無法辦理不動產權證。

由于房屋無法按照約定的時間和標準交付，部分購房戶只能就地搭起“臨時住所”。

奧宸地產于2012年在騰沖獲得6宗土地使用權，共計大約490畝。有購房戶告訴《中國房地產報》記者，這些土地其中3宗被抵押，3宗被查封，其他土地則被當地政府收回去了。

騰沖奧宸地產的資產查封事件，最早產生于奧宸納帕溪山項目與東莞信托有限公司之間引發的融資糾紛。2016年10月17日，經東莞信托申請，廣東省東莞市中級法院對騰沖奧宸地產價值價值1.4563億元的銀行存款或其他等額財產予以查封，其中即包括奧宸納帕溪山項目 房產 427套。騰沖市房地產交易中心隨即關閉了騰沖奧宸的房產銷售系統，不得再繼續銷售。

不過，在奧宸納帕溪山項目被查封一年之后，2017年，在項目沒有解封的情況下，售樓處開始公開出售房子，很多購房戶正是這一時期購買了奧宸納帕溪山房產。除此之外，納帕溪山項目在銷售環節存在一房多賣現象，并引發至少十數起相關訴訟。

奧宸地產集團，這家曾經的百強房企，曾在昆明以平均一至兩年完成一個項目建設的速度瘋狂擴張，隨后進軍到深圳，甚至是北京。2010年，其董事長提出“力爭以三年磨礪、實現銷售過200億元，朝著中國房地產20強邁進”的戰略目標。此后，奧宸地產不惜走上高杠桿、高規模的運作模式，迅速擴張獵取土地。

成立于1996年的奧宸地產，2011年至2013年公司銷售收入僅為35.8億元、37.3億元和38.3億元，平均每年實現凈利潤僅5億元左右。2014年開始，奧宸地產因長期拖欠承包商、供應商、建筑工人等多方款項，旗下所有昆明在建項目全部停工，并在隨后幾年里，無法兌現開盤或按期交房的現象開始向其他地區擴散。

當實力無法支起期望，往往很容易因資金而引發出越來越多的公司運行問題。購房者在看房選房時，一定要對項目開發企業的資金狀況和抵押狀況多多探查了解。

*文章部分資料和內容來源中國房地產報、騰沖市人民法院，滇西房網綜合整理

光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣

光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣

光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣， 廣東惠州首家“百強房企”光耀集團宣告 四個多月后，資產首次線上公開拍賣。光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣。

光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣1

2月9日，據“光耀集團管理人”公眾號披露，其擬對“翡儷港”項目等 財產公開拍賣。上述 財產將在阿里拍賣 強清頻道處置，預計于2022年2月28日掛網，在3月28日10時至3月29日10時進行拍賣。

根據發布內容，此次擬拍賣的財產范圍具體包括光耀集團名下惠州市東平荷蘭水鄉八期“翡儷港”在建工程114套房產和2500平方米的土地使用權、“東平C-04號地”的土地使用權及合同權益、“東平C-04號地”單體樓11套房產，評估價總價約3.99億元。其中，“東平C-04號地”的土地使用權及合同權益的價值最高，評估價約2.15億元。

光耀集團管理人方面表示，由于光耀集團開發建設的“翡儷港”項目已爛尾多年，若以現狀單獨處置，拍賣的房產無法單獨復工復建后進行預售，競買人投入的資金不能有效回收，必然導致價值巨幅減損；同時，為妥善解決“翡儷港”項目所涉購房者的住房問題，其將翡儷港項目復工復建與“東平C-04號地”整體規劃開發建設方案進行統籌考慮。

由此，本次拍賣將設置“翡儷港”項目復工復建附隨義務，要求該打包拍賣資產的買受人繳納復工復建保證金（或銀行保函），競買成交后繼續進行“翡儷港”項目的建設直至該項目竣工驗收。

據悉，2017年12月11日，惠州市中級人民法院依法裁定受理光耀集團 重整一案，并于2018年2月26日指定深圳市金大安清算事務有限公司及廣東卓凡律師事務所聯合擔任光耀集團管理人，負責光耀集團重整工作。2021年9月8日，惠州市中級人民法院裁定終止光耀集團重整程序，并宣告光耀集團 。

光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣2

廣東惠州首家“百強房企”光耀集團宣告 四個多月后，資產首次線上公開拍賣。競買公告顯示，光耀集團有限公司管理人將于2022年2月25日10時至2022年2月26日10時止（延時除外），在阿里拍賣平臺進行公開拍賣活動，處置單位是光耀集團有限公司管理人，監督單位是惠州市中級人民法院。首批被拍賣的 財產共17宗，起拍總價約5.48億元。手機淘寶點擊阿里拍賣，搜索關鍵詞“光耀集團”，可一鍵直達了解更多拍品詳情。

首批被拍賣的 財產共17宗，起拍總價約5.48億元，除深圳市諾德中心辦公用房外，其余16宗均位于光耀集團的發家地惠州，財產類別包括光耀集團名下土地及地上建筑物、商住樓、綜合樓、辦公用房、商鋪、餐飲、商場、車位等。其中，最值錢的是位于深圳市福田區諾德中心的6間辦公用房，面積總計近2000平米，評估價即起拍價，為1.0024億元。

據悉，荷蘭水鄉是光耀集團打造的最知名、最大的住宅小區之一，相關物業也成為這次拍賣的重頭戲。其中，荷蘭水鄉一期的商場、辦公用房、車庫，三期的商場、車庫，五期的.商鋪、車庫，二期和八期的車庫等，將各自整體打包拍賣，起拍價分別為2238.42萬元、1494.04萬元、1611.48萬元、41萬元、3149.62萬元，合計8534.46萬元。荷蘭水鄉商住樓、荷蘭水鄉八期綜合樓將分別單獨處置，起拍價分別為5235.87萬元、3065.48萬元。

公開資料顯示，光耀集團2002年在惠州成立，2022年是光耀集團成立的第20個年頭。在中國房地產的早期江湖里，光耀集團和它的創始人郭耀名，都曾是一個傳奇。

2002年，光耀地產成立，當時的郭耀名還沒改名字，叫做郭贊明。郭耀名在5年時間里，將光耀集團打造成惠州龍頭房企，從2007年到2013年，光耀一直占據著惠州的銷量冠軍。

光耀集團2011年成為行業百強，是惠州本地第一個、也是目前唯一一家百強房企。

輝煌時期的光耀共有29個項目，分布在深圳、惠州、東莞、汕尾，上海、杭州，北京、天津，威海、香港等12地，也是國內較早涉水海外地產的房企之一。

但2014年，在光耀賴以發跡的惠州，傳出了多個樓盤無法按時交付的消息，也出現了業主維權的情況，光耀集團被曝出資金鏈問題。

2017年，光耀集團正式申請 重組。

2017年12月11日，惠州中院裁定受理光耀集團 重整一案，2021年9月8日，惠州中院裁定終止光耀集團重整程序并宣告光耀集團 。

2022年1月20日，光耀集團管理人宣布對光耀集團名下 財產進行處置。

光耀集團申請 重整后，根據惠州市中級人民法院的清查，截至2016年6月30日，光耀集團的債務總額合計近106億元，處于資不抵債狀態。

到了2018年5月2日，根據媒體的報道，光耀集團有超過1100家債權人申報了債權，總額逾人民幣212億元。那時光耀集團的賬上僅有9863元?；剡^頭來看，正是發展戰略激進、大盤模式、過度依賴民間借貸，疊加房地產下行周期，導致了光耀的崩。

有媒體報道，光耀集團爆后，郭耀名已遠走香港。

在天眼查上，郭耀名涉及的法律訴訟多達900余條，絕大多數都是商品房合同糾紛以及金融借款糾紛。

在2020年，東莞市第三人民法院還發出“懸賞令”，尋找郭耀名合法財產線索，最高懸賞金高達160萬元。

光耀集團 清算，近4億元資產將被公開拍賣3

去年9月，“光耀集團管理人”微信公眾號公告宣布光耀重組無望，正式 清算。時隔4個月后，曾經的惠州首家“百強房企”光耀集團 清算后的資產在淘寶阿里拍賣平臺迎來首次線上公開拍賣。

據競買公告顯示，光耀集團有限公司管理人將于2022年2月25日10時至2022年2月26日10時（延時除外），在阿里拍賣平臺進行公開拍賣活動，處置單位是光耀集團有限公司管理人，監督單位是惠州市中級人民法院。首批被拍賣的 財產共17宗，起拍總價約5.48億元。

有意向的單位或個人手機淘寶點擊阿里拍賣，搜索關鍵詞“光耀集團”，即可一鍵直達了解更多拍品詳情。

首批處理 財產起拍總額達約5.48億元

梳理資產清單，光耀集團首批被拍賣的 財產共17宗，起拍總價約5.48億元。除深圳市諾德中心辦公用房，其余16宗均位于光耀集團的發家地惠州，財產類別包括光耀集團名下土地及地上建筑物、商住樓、綜合樓、辦公用房、商鋪、餐飲、商場、車位等。

荷蘭水鄉商住樓。

其中，最值錢的是位于深圳市福田區諾德中心的6間辦公用房，面積總計近2000平方米，評估價即起拍價，為1.0024億元。

深圳市諾德中心辦公用房。

位于惠州的 財產重點為荷蘭水鄉項目的相關物業。作為光耀集團打造的惠州成熟大社區，荷蘭水鄉一期的商場、辦公用房、車庫，三期的商場、車庫，五期的商鋪、車庫，二期和八期的車庫等，將各自整體打包拍賣，起拍價分別為2238.42萬元、1494.04萬元、1611.48萬元、41萬元、3149.62萬元，合計8534.46萬元。荷蘭水鄉商住樓、荷蘭水鄉八期綜合樓則將分別單獨處置，起拍價分別為5235.87萬元、3065.48萬元。

荷蘭水鄉八期綜合樓。

此外，多宗權屬土地即地上建筑物也將一并拍賣，分別為：惠府國用（2010）第13021920079號土地使用權及地上建筑物、惠府國用（2008）第13020701188號土地及綜合樓、惠府國用（2012）第13020700021號土地使用權，起拍價格分別為：1309.36萬元、2862.08萬元、134.54萬元。

光耀集團激進擴張，曾在12個城市布局29個項目

據公開資料顯示，光耀集團2002年在惠州成立，短短5年時間迅速成為了惠州的龍頭房企，從2007年開始穩據惠州市場的銷量冠軍。2011年曾被評為中國房地產百強企業，2012年銷售金額一度達到60億元，輝煌時期曾在惠州、深圳、天津、威海、香港等12個城市布局各類型樓盤項目共計達29個。

企業過度擴張疊加市場環境的變化，在2014年，惠州光耀開發多個樓盤陸續傳出無法按時交付的消息，光耀集團資金鏈問題快速發酵，企業迅速陷入停擺，旗下樓盤項目進入到問題樓盤處置進程。

2017年，光耀集團正式申請 重組。2017年12月11日，惠州中院裁定受理光耀集團 重整一案，2021年9月8日，惠州中院裁定終止光耀集團重整程序并宣告光耀集團 。2022年1月20日，光耀集團管理人宣布對光耀集團名下 財產進行處置。

根據惠州市中級人民法院的清查結果顯示：截至2016年6月30日，光耀集團的債務總額合計近106億元，已處于資不抵債狀態。到2018年5月2日，根據公開的報道，光耀集團有超過1100家債權人申報了債權，總額逾人民幣212億元。

當前，隨著光耀集團正式 清算，資產進入拍賣流程，光耀集團遇困所衍生的各類型問題也將陸續被厘清。企業發展中存在的激進擴張、過度依賴民間借貸和分散投資等問題也將成為推動市場健康發展需警惕的反面教材。